Thuiskantoor verhuren aan uw vennootschap

U overweegt een deel van uw eigendom te verhuren aan uw vennootschap en u vraagt zich af hoe de huurinkomsteneen impact zullen hebben op uw belastingen. En onder welke voorwaarden zijn deze huurgelden aftrekbaar voor uw vennootschap? Daarnaast bent u benieuwd of het mogelijk is om een nieuw gebouw met BTW te verhuren aan uw vennootschap en zo de btw op de bouw of aankoop terug te vorderen. Dit overzicht belicht de fiscale aspecten van het verhuren van onroerend goed aan een vennootschap, met een focus op de nieuwe regels voor de verhuur vanaf 2024.

De belasting op de verhuur van een onroerend goed hangt af van meerdere factoren, waaronder de hoedanigheid van de huurder. Voor een natuurlijk persoon die het gebouw niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, wordt het belastbaar inkomen berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 1,4. Als de huurder het gebouw wel voor beroepsactiviteiten gebruikt of een vennootschap is, wordt het belastbaar inkomen gebaseerd op de nettohuur, die gelijk is aan de werkelijk ontvangen huur verminderd met ofwel 40% forfaitaire kosten ofwel 2/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen, afhankelijk van welk bedrag lager is. 

Wanneer de verhuur als een beroepswerkzaamheid wordt aanzien, wordt de werkelijke nettohuur belast als beroepsinkomen. Hierbij kunnen de werkelijke kosten, zoals de afschrijvingen, herstellingskosten en onderhoudskosten, worden afgetrokken. Omdat het hier gaat om winsten, zorgt dit beroepsinkomen ervoor dat er ook sociale bijdragen verschuldigd zijn.

Als u als bestuurder of zaakvoerder van de vennootschap (een deel van) een gebouw verhuurt en deze verhuur wordt niet als een beroepswerkzaamheid beschouwd, dan wordt enkel de huur tot een bepaalde grens belast als onroerend inkomen. Het deel van de huur dat deze grens overschrijdt, wordt beschouwd als loon, met een kostenforfait van 3% in plaats van de gebruikelijke 40%. Deze herkwalificatiegrens is gebaseerd op het gerevaloriseerd kadastraal inkomen van het verhuurde (deel van het) gebouw vermenigvuldigd met 5/3. Voor 2024 betekent dit dat het deel van de huur dat het ongeïndexeerd kadastraal inkomen × 9,1 (= 5/3 × 5,46) overschrijdt, wordt geherkwalificeerd.

De huur is aftrekbaar voor uw vennootschap als deze wordt gebruikt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden, conform artikel 49 WIB92. Dit betekent dat uw vennootschap enkel de huur kan aftrekken voor de ruimtes die daadwerkelijk gebruikt worden voor haar activiteiten, een belangrijk criterium voor fiscale aftrekbaarheid.

De belastingdienst stelt vast dat het belastbaar inkomen bij de verhuur aan een onderneming vaak onjuist wordt aangegeven. Daarom gelden er vanaf aanslagjaar 2024 nieuwe voorwaarden voor de aftrek van de huur als beroepskosten binnen de vennootschap of onderneming (art. 53, 33° WIB 92):

Een eerste belangrijke nieuwe voorwaarde vanaf aanslagjaar 2024 is dat uw vennootschap een bijlage bij haar belastingaangifte moet voegen met uw identiteitsgegevens en andere relevante informatie, in overeenstemming met artikel 307, §2/2 WIB 92. Deze bijlage, bekend als 270MLH, versterkt de informatieplicht en zorgt voor meer transparantie. U kan deze bijlage hier terugvinden voor aanslagjaar 2024.

Verder, als tweede voorwaarde, mag de huurovereenkomst niet kosteloos geregistreerd zijn. Voor onroerende goederen die uitsluitend voor huisvesting bestemd zijn, is een kosteloze registratie mogelijk. De registratierechten op huurcontracten die niet kosteloos geregistreerd kunnen worden, bedragen 0,2% op het totaal van de verschuldigde huur en lasten, met een minimum van het algemeen vast recht van  50 EUR. Voor contracten van onbepaalde duur is dit 0,2% op het totaal van de verschuldigde huur en lasten voor tien jaar, oftewel 2% op de jaarlijkse huur en lasten.

Als u een winkelruimte, kantoorruimte of opslagruimte verhuurt aan een onderneming, moet het contract verplicht worden geregistreerd. Deze verplichting geldt zowel voor de verhuurder als de huurder. Ook de plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd. In de huurovereenkomst kan worden afgesproken dat het de verantwoordelijkheid van de huurder is om het contract op zijn kosten te laten registreren, een clausule die vaak wordt opgenomen in professionele huurcontracten.

In de praktijk moet de registratie binnen vier maanden na ondertekening van het contract plaatsvinden. Als u de huurder de verplichting oplegt om het contract te registreren, kunt u via MyMinfin controleren of dit daadwerkelijk is gebeurd. Als u zelf de registratie wilt uitvoeren, kunt u dit online doen via MyMinfin. Na correcte invoer van alle gegevens ontvangt u een bewijs van registratie. Een alternatieve methode is het aanvragen van het standaardformulier, dit in te vullen en samen met een kopie van het huurcontract per post te versturen naar het scanningscentrum van de FOD Financiën. Het adres van het scanningscentrum staat vermeld op het standaardformulier. Het aanvragen van het standaardformulier kan via deze link: https://eservices.minfin.fgov.be/webForm/public/fin/fin.jsf

Wat zijn de sancties als de huurovereenkomst niet of te laat wordt geregistreerd? Als de registratie te laat gebeurt, bent u onderworpen aan sancties in de vorm van boetes boven op de reguliere registratierechten. Deze boete kan variëren van minimaal 1/10 tot maximaal 5/10 van de verschuldigde rechten. Naast de boete worden ook rentekosten in rekening gebracht. Als u in het huurcontract de verantwoordelijkheid voor de registratie bij de huurder legt, kunt u ook bepalen dat eventuele boetes wegens het niet of te laat registreren voor rekening van de huurder zijn en dat de huurder u moet vrijwaren van alle claims hieromtrent. In het geval van verhuur van onroerend goed dat deels wordt gebruikt voor huisvesting en deels voor andere doeleinden (zoals een winkel of kantoor), wordt u belast op basis van het totale bedrag aan nettohuurinkomsten. Bovendien kunnen partijen bij afwezigheid van registratie geen aanspraak maken op wettelijke beschermingsmaatregelen, zoals bescherming van de huurder tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar-verhuurder. 

Als u verhuurt aan uw vennootschap en u btw-plichtig bent, bestaan er uitzonderingsgevallen en mogelijkheden om btw toe te passen op de huur. In dat geval kunt u mogelijk de btw die u zelf heeft betaald op de aankoop of bouw van het pand terugvorderen. Het is belangrijk om te benadrukken dat de onderwerping aan btw niet automatisch impliceert dat de huurinkomsten belastbaar zijn als beroepsinkomsten in de personenbelasting. Het kan wel een feit zijn dat de fiscus aanhaalt en verder gebruikt in zijn bewijs dat de verhuur een beroepswerkzaamheid is en geen onroerende inkomen betreft.

In samenvatting, de verhuur van een onroerend goed aan uw vennootschap heeft verschillende fiscale implicaties, waarbij nieuwe voorwaarden vanaf aanslagjaar 2024 van toepassing zijn om de aftrekbaarheid van de huur als beroepskosten te reguleren. De wetgeving vereist dat elke huurder de vereiste informatie in zijn aangifte vermeldt; anders is de huurkost niet aftrekbaar. Dit betekent dat zelfs een managementvennootschap moet aangeven dat ze een deel van de woning van de bedrijfsleider huurt als 'kantoorruimte', ook al is de verhuurder zich bewust van de verplichting om de ontvangen huur aan te geven in de privé belastingaangifte. De wetgeving houdt geen rekening met de identiteit van de verhuurder. Dit betekent dat zelfs bij een verhuur tussen twee vennootschappen er voldaan zal moeten worden aan de informatieverplichting, ook al wordt een verhuurder-vennootschap altijd belast op de huurinkomsten. Deze nieuwe informatieplicht en de focus op huurkosten in de aangifte benadrukken de fiscale verantwoordelijkheden en verplichtingen van zowel huurders als verhuurders.

Heeft u hier vragen over of wenst u de aftrekbare kosten binnen uw vennootschap te optimaliseren? Aarzel niet om ons te contacteren!

Keywords: verhuren aan vennootschap huurinkomsten belastingen wat zijn beroepskosten kadastraal inkomen aangeven huurinkomsten aangeven bijlage fiscaal natuurlijke persoon erfpacht recht van opstal werknemers zakelijke rechten beroepskost onroerende leasing fiscale administratie netto huur werkelijk gebruik professioneel gebruik onroerende inkomsten